Boechtstraat 27, 1860 Meise

duplex · 150m² (17m² terras) · 3 slk · 2 badk · EPC B · geen lift

Adviesprijs verkoop

Gebaseerd op 10 vergelijkbare panden (1 verkocht, 9 aangeboden) · Kwaliteit 44/100

🟢 Prijs die je KRIJGT

€ 478.701 – € 540.525

Mediaan € 502.764

Dit is de prijs die je realistisch ontvangt na onderhandeling. P25-P75 = realistische bandbreedte.

🔵 Prijs die je VRAAGT

€ 488.470 – € 551.556

Mediaan € 519.015

Onderhandelingsmarge 2.0% (EPC B = krappe onderhandeling). Tactiek: start hoog, daal naar mediaan.

Vraag vs realisatie: Aangeboden CMA € 524.441 · Verkocht CMA € 380.168

Gap: -27.5%

Huurinkomsten — 3 segmenten

Drie gescheiden verhuur-strategieën. Bedragen NIET optellen — alleen onderling vergelijken.

🟢 Lange termijn ≥9 maand

€ 1.650 / m

Range: € 1.650 – € 1.650

⚠ Geclipt op marktrealiteit Meise ([€1.300, €1.650]). Ruwe CMA: € 1.931.

Bruto/jaar: € 19.800

Methode: comps+cap_clip · 10 comps

Risico: laag (vaste huurder).

🟡 Mid-term 3-9 maand

€ 2.200 / m

Range: € 2.000 – € 2.500

Bruto/j conservatief (75%): € 19.800

Bruto/j realistisch (85%): € 22.440

Netto na 6% commissie: € 21.094

Spotahome / HousingAnywhere — leegstand-risico middel.

🔴 Short-term Airbnb <1m

€ 250 / nacht

Range: € 200 – € 300

Low season ADR: € 235

High season ADR: € 265

Bezetting: 60%

Bruto/jaar (advisory): € 54.750

Range jaar: € 51.465 – € 58.035

Logiesdecreet + BTW + lokale belasting — risico hoog.

💡 Aanbeveling (zie ADR-001): hybride B+ — mid-term hoofdmodus, long-term backup, short-term alleen in hoogseizoen.

Markt-sanity-check - verkochte panden laatste 90 dagen

4 vergelijkbare panden verkocht in jouw segment (appartement/duplex, 2-4 slk, 100-200m², zelfde regio).

Mediaan €/m²

€ 3.168

verkochte panden

Geschat voor 150m²

€ 475.125

obv markt-mediaan

Onze AVM

€ 502.764

(€ 3.352/m²)

Afwijking

-5.5%

markt vs AVM

Interpretatie: AVM hoger dan markt-mediaan (AVM mogelijk optimistisch).

Rendementsanalyse

Totale investering

€ 325.470

€ 280.000 aankoop + € 26.780 kosten + € 18.690 renovatie

⏳ +€ 15.000 gepland → eindbedrag € 340.470

Meerwaarde

+€ 222.764

+54.5% op investering

CAGR (geannualiseerd)

9.26%/jaar

Over 4.91 jaar

Bruto huurrendement

6.08%

Netto ~4.09%

Return on Equity (met hypotheek)

21.06%/jaar

Eigen inbreng € 140.470 → huidig vermogen € 359.164

Total Return — kapitaal + verhuur

Werkelijk gerealiseerde meerwaarde + cumulatieve netto verhuurinkomsten (Airbnb/Booking).

Verhuurdetail →

Kapitaal-meerwaarde

+€ 222.764

AVM − aankoopprijs

Netto verhuur cumul.

+€ 22.783

Reeds verdiend (na ~30% kosten)

Total return

+€ 245.547

+75.4% op investering

CAGR incl. verhuur

12.13%/jaar

vs 9.26% kapitaal-only

Kapitaal

Verhuur

Verdeling: 91% kapitaal-meerwaarde, 9% verhuurinkomsten.

Marktcontext — jij vs benchmark

Jouw geannualiseerde rendement afgezet tegen Belgische markt-referenties (notarisbarometer 2025, NBB, MSCI).

⭐ Boechtstraat 27 (jouw CAGR)

9.26%/jaar

Vlaams-Brabant app. 2025 (notaris.be)

3.10%

Nationale appartementsprijzen 5j gem.

2.70%

OLO 10j (risicovrij)

3.74%

BEL20 5j gem.

5.00%

MSCI World 5j gem.

10.50%

Forecast - 3 scenario's voor de komende jaren

Wat is je appartement waard over X jaar? Geen voorspelling, maar projectie obv 3 marktscenario's. Default Conservatief (3,1%/jaar) = notaris.be Vlaams-Brabant 2025.

Conservatief (3.1%/jaar - notaris.be Vlaams-Brabant 2025)

Over 1j

€ 518.350

+€ 192.880

(59% op invest)

Over 3j

€ 550.985

+€ 225.515

(69% op invest)

Over 5j

€ 585.676

+€ 260.206

(80% op invest)

Over 10j

€ 682.261

+€ 356.791

(110% op invest)

Realistisch (4.5%/jaar - BE appartementen 10j gemiddelde)

Over 1j

€ 525.388

+€ 199.918

(61% op invest)

Over 3j

€ 573.737

+€ 248.267

(76% op invest)

Over 5j

€ 626.535

+€ 301.065

(93% op invest)

Over 10j

€ 780.777

+€ 455.307

(140% op invest)

⚠ Jouw historie (9.3%/jaar - CAGR sinds aankoop 2021 - timing-geluk)

Over 1j

€ 549.320

+€ 223.850

(69% op invest)

Over 3j

€ 655.764

+€ 330.294

(101% op invest)

Over 5j

€ 782.835

+€ 457.365

(141% op invest)

Over 10j

€ 1.218.923

+€ 893.453

(275% op invest)

Waarom 3 scenario's? Jouw eigen 7-9%/jaar CAGR komt door de uitzonderlijk sterke woningmarkt 2020-2025 + goede aankoop-timing. Voor planning gebruik je beter het Conservatieve scenario (3,1%) als basis. Realistisch (4,5%) is een redelijke middenweg. Jouw historische groei extrapoleren naar 5-10 jaar overschat waarschijnlijk het potentieel.

Evolutie schattingen

Grafiek laden…

Comparables (10 gebruikt + 1 outliers uitgesloten )

1 verkocht 9 aangeboden

Gebruikt voor de laatste schatting — gerangschikt op similarity-score. Verkochte panden (groen) wegen 1,5× zwaarder dan aangeboden (blauw). Outliers (oranje) zitten buiten IQR en zijn NIET meegerekend.

Adres	Status	m²	EPC	Slpk / Bdk	Prijs	€/m²	Score	Gewicht
Avenue De Limburg Stirum 219, 1780 Wemmel	◯ aangeboden	146	—	3 / 2	€ 399.000	€ 2.733	64.13	11.2%
Limbosweg 5, 1860 Meise	◯ aangeboden	161	—	3 / 2	€ 665.000	€ 4.130	62.67	10.9%
Wolvertemsesteenweg 98, 1850 GRIMBERGEN	✓ verkocht	156	—	4 / 2	€ 395.000	€ 2.532	60.4	10.5%
Wolvertemsesteenweg 98, 1850 Grimbergen	◯ aangeboden	156	—	4 / 2	€ 345.000	€ 2.212	60.4	10.5%
Hogesteenweg 1.3, 1850 Grimbergen	◯ aangeboden	140	—	3 / 2	€ 658.000	€ 4.700	59.73	10.4%
Wolvertemsesteenweg 9, 1785 Merchtem	◯ aangeboden	148	—	3 / 2	€ 509.800	€ 3.445	59.07	10.3%
Koning Albert I Laan 46, 1780 Wemmel	◯ aangeboden	165	—	3 / 2	€ 495.000	€ 3.000	56.8	9.9%
Kattestraat 42, 1785 Merchtem ⚠ outlier	◯ aangeboden	150	—	2 / 2	€ 995.000	€ 6.633	54.4	-
Steenweg op Brussel 178, 1780 Wemmel	◯ aangeboden	120	—	3 / 2	€ 325.000	€ 2.708	50.8	8.9%
, 1780 Wemmel	◯ aangeboden	129	—	3 / 2	€ 660.000	€ 5.116	50	8.7%
Koning Albert I laan 46, 1780 Wemmel	◯ aangeboden	123	—	3 / 2	€ 440.000	€ 3.577	48.8	8.5%