Overzicht
Wat je pand waard is, wat het opbrengt, en wat de cijfers aanraden.
Wat is het waard
Peildatum 30 augustus 2026
Hoe deze band tot stand komt
Drie onafhankelijke methodes, elk met een eigen kwalificatiepoort. Een methode die de poort niet haalt telt niet mee, ook niet een beetje.
- Vergelijkingsmethode — bruikbaar · € 313.289 tot € 516.385 51 vergelijkingspunten, gecorrigeerd op 6 kenmerken.
- Indexmethode op eigen aankoop — bruikbaar met voorbehoud · € 319.174 tot € 408.657 Steunt op één transactie: de eigen aankoop. Dat is een echte, gerealiseerde prijs, maar één waarneming blijft één waarneming.
- Kapitalisatiemethode — bruikbaar met voorbehoud · € 369.230 tot € 527.472 Kapitalisatie is gevoelig voor de gekozen rendementseis; die is een marktaanname, geen meting.
Het model is geschat op 277 vergelijkbare panden uit de eigen regio (R² = 0.63).
Vraagprijs-niveau ligt +11% tegenover het realisatieniveau uit de eigen aankoop. Dat verschil is de onderhandelingsruimte, geen extra waarde.
Wat het je werkelijk opbrengt
Waarom de kasstroom hier misleidt
De kasstroom van € 1.007 per jaar boekt de volledige maandlast als kost, terwijl het grootste deel daarvan aflossing is. Dat geld verdwijnt niet: het verhuist van de bank naar je eigen vermogen. Sturen op kasstroom alleen waardeert een pand met een lening daardoor stelselmatig te laag.
Je leent € 140.726 tegen een rente die onder de veronderstelde waardegroei ligt. Dat verschil levert € 1.393 per jaar op, alleen omdat je het krediet aanhoudt.
Wat de cijfers aanraden
Netto contante waarde over 10 jaar
€ 17.779 meer dan het eerstvolgende scenario (Verhuren (private langetermijnverhuur) gedurende 20 jaar, daarna verkopen).
Waarom dit scenario
Bruto huur 18,000 EUR per jaar, na 4% leegstand.
Belastbaar op geindexeerd KI 1,497.00 x 1.4 = 2,095.80, tegen 53.5%. De werkelijk ontvangen huur van 18,000.00 speelt hierbij geen rol.
Geindexeerd KI 651.00 x 2.3 = 1,497.00. Aandeel Vlaams Gewest 3.97% = 59.43, opcentiemen provincie 171.75/100 = 102.07, opcentiemen gemeente 755.00/100 = 448.70. Totaal basisbedrag 610.20. ZONDER de vermindering bescheiden woning: die van 25% hangt aan de eigen bewoning en vervalt bij verhuur of verkoop.
Eindwaarde na 25 jaar bij 2.0% groei: 656,512 EUR, netto na verkoopkosten 631,931 EUR.
Het pand
De kenmerken waarop elke correctie steunt
- Oppervlakte
- 150 m² + 17 m² terras
- Indeling
- 3 slaapkamers, 2 badkamers
- Verdieping
- 2e, geen lift
- EPC
- B · bouwjaar 1976
- Parking
- geen
- Kadastraal inkomen
- € 651
- Lening
- € 185.000 · 1.01% · 20 jaar
Waarom deze kenmerken
Elk vergelijkingspunt wordt op deze kenmerken naar dit pand gecorrigeerd. Alleen kenmerken waarvan het effect statistisch standhoudt doen mee; de traploop-correctie viel bijvoorbeeld af omdat het effect in deze regio niet van nul te onderscheiden is.