Methodiek
Hoe deze tool waardeert, in gewone taal, met jouw pand als voorbeeld.
Waarom een bandbreedte en geen enkel getal
Een puntschatting suggereert precisie die er niet is. Voor dit pand zijn er enkele tientallen bruikbare vergelijkingspunten, geen honderden, en de resterende spreiding van het model is aanzienlijk. Een band met een zwaartepunt is dan eerlijker.
De tool zegt er bovendien bij hoe betrouwbaar ze zichzelf vindt. Staat er zwak, dan is dat geen tekortkoming maar het juiste antwoord bij deze data.
De drie sporen
Vergelijkingsmethode
De standaardmethode van een erkend schatter-expert, conform de European Valuation Standards. Elk vergelijkingspunt krijgt expliciete correcties voor elk verschil met jouw pand: oppervlakte, EPC, staat, terras, parking, bouwjaar. Je ziet per comp welke correctie waarom is toegepast. De uitkomst is een vraagprijs-niveau, want actieve listings zijn wat verkopers vragen.
Indexmethode op de eigen aankoop
De enige methode die op een échte transactie van precies dit goed steunt, en daarmee vrij van vraagprijs-optimisme. Jouw aankoopprijs wordt met de marktindex van het arrondissement naar vandaag gebracht. De harde beperking: het is één waarneming, en de index vertelt hoe de markt bewoog, niet of dit pand die beweging volgde. Daarom weegt ze minder zwaar.
Kapitalisatiemethode
Huurwaarde gedeeld door een marktconform rendement. Onafhankelijke toets op het eerste spoor. Gevoelig voor de gekozen rendementseis, die een marktaanname is en geen meting — vandaar het voorbehoud.
Waar de correctiebedragen vandaan komen
Uit jouw eigen regiomarkt, via een hedonische regressie op alle bruikbare verkooplistings. Onderzoek toont dat de adjustment grid van een schatter en een hedonische regressie theoretisch hetzelfde zijn; de regressie is de statistische versie ervan.
De vorige motor rekende met vaste constanten: €300 per m² terras en 7% per EPC-stap, allebei zonder onderbouwing. Die zijn vervangen door geschatte waarden met een betrouwbaarheidsinterval.
De poort: een kenmerk wordt pas een correctie als het effect statistisch van nul te onderscheiden is. Wat daar niet aan voldoet doet niet mee. In deze regio viel de traploop-correctie zo af: het effect van een verdieping zonder lift is niet significant, hoe aannemelijk het ook klinkt.
Statbel als ijkpunt
Alles wat van Immoweb komt is een vraagprijs. Statbel publiceert wat er bij de notaris werkelijk betaald is. Die reeks levert de tijdcorrectie waarmee oudere vergelijkingspunten naar het huidige prijsniveau gebracht worden.
Beperking die het ontwerp stuurde: voor appartementen in Meise onderdrukt Statbel de mediaanprijs in 64 van de 65 kwartalen, omdat er te weinig transacties zijn. De index komt daarom van arrondissement Halle-Vilvoorde, dat wel een volledige reeks heeft.
Wat deze tool niet is
Geen vervanging van een erkend schattingsverslag, en geen fiscaal advies. De belasting op huurinkomsten hangt af van je volledige inkomen en gezinssituatie; het model werkt met een marginaal tarief dat je zelf instelt.
De cijfers zijn zo goed als de data eronder. Waar de onzekerheid groot is, zegt de tool dat, in plaats van een gemiddelde te tonen dat stelliger oogt dan het is.