Waardering
Hoe de waarde tot stand komt: welke methodes, welke correcties, en wat er verworpen is.
Uitkomst
Peildatum 30 augustus 2026
Volledig waarderingsrapport openen, met de adjustment grid per vergelijkingspunt →
Betrouwbaarheid: redelijk
Vraagprijs-niveau ligt +11% tegenover het realisatieniveau uit de eigen aankoop. Dat verschil is de onderhandelingsruimte, geen extra waarde.
Vergelijkingsmethode
bruikbaarWat zou een vergelijkbaar pand vandaag vragen?
Onderbouwing
51 vergelijkingspunten, gecorrigeerd op 6 kenmerken.
Mediane gecorrigeerde prijs: 2,681 EUR/m² × 150 m².
De bandbreedte is een 90%-interval.
Elk vergelijkingspunt is met de geschatte coëfficiënten naar dit pand gecorrigeerd.
Alle punten zijn met de marktindex naar het huidige kwartaal gebracht.
Dit is een VRAAGPRIJS-niveau: de vergelijkingspunten zijn wat verkopers vragen, niet wat kopers betalen.
Indexmethode op eigen aankoop
bruikbaar met voorbehoudWat is het waard op basis van de laatste echte transactie op dit pand?
Onderbouwing
Steunt op één transactie: de eigen aankoop. Dat is een echte, gerealiseerde prijs, maar één waarneming blijft één waarneming.
Aankoopprijs 280,000 EUR × marktindex 1.225 = 343,041 EUR.
Plus 60% van 34,791 EUR aan uitgevoerde werken.
De index komt van het arrondissement, want Statbel onderdrukt de gemeentecijfers voor Meise bij lage transactieaantallen.
Onzekerheid: of dit pand de marktbeweging volgde, en hoeveel van de werken in de prijs terugkomt.
Kapitalisatiemethode
bruikbaar met voorbehoudWat is het waard op basis van wat het kan opbrengen?
Onderbouwing
Kapitalisatie is gevoelig voor de gekozen rendementseis; die is een marktaanname, geen meting.
Geschatte maandhuur 1,538 EUR × 12 = 18,462 EUR per jaar.
Gedeeld door een brutorendement van 4.20% (band 3.50% tot 5.00%).
Geschat op 124 actieve huurpanden in de regio.
Huur per m² daalt met 0.44% per m² (t=-8.4); zonder die correctie valt de schatting voor een groot pand fors te hoog uit.
Bandbreedte 1,168 tot 2,026 EUR per maand, 90%-interval (resterende spreiding 17%).
Correcties uit de eigen regiomarkt
Geschat op 277 panden · R² = 0.627 · resterende spreiding 15.0%
| Kenmerk | Effect op €/m² | 95%-interval | t | Oordeel |
|---|---|---|---|---|
| Terras, per m² | +0.75% | 0.60% tot 0.90% | 9.8 | bruikbaar |
| Oppervlakte, per m² | -0.28% | -0.36% tot -0.21% | -7.6 | bruikbaar |
| EPC, per label slechter | -5.03% | -6.91% tot -3.11% | -5.1 | bruikbaar |
| Staat van het gebouw, per stap slechter | -3.25% | -5.18% tot -1.29% | -3.2 | bruikbaar |
| Parkeergelegenheid aanwezig | +5.04% | 1.19% tot 9.03% | 2.6 | bruikbaar |
| Bouwjaar, per 10 jaar recenter | +1.24% | 0.27% tot 2.22% | 2.5 | bruikbaar |
| Slaapkamers, per kamer | +1.74% | -1.59% tot 5.19% | 1.0 | verworpen |
Waarom sommige kenmerken verworpen zijn
Een kenmerk wordt pas een correctie als het effect statistisch van nul te onderscheiden is, dus bij een t-waarde van minstens 2 in absolute waarde. Wat daar niet aan voldoet doet niet mee — anders doet de waardering alsof ze iets weet wat ze niet weet.
Verworpen in deze schatting: Slaapkamers, per kamer.
Dit vervangt de vaste constanten waarmee de vorige motor rekende: €300 per m² terras en 7% per EPC-stap, allebei zonder onderbouwing.
Wat dit betekent voor jouw pand
De sterkste correctie is de oppervlakte: de prijs per m² daalt met elke extra vierkante meter. Bij 150 m² tegenover een typische comp van rond 90 m² is dat een aanzienlijke neerwaartse correctie, die in de vorige motor volledig ontbrak.
Het EPC-label B werkt in je voordeel: elk label slechter kost enkele procenten per m².
Het ontbreken van parking telt negatief mee tegenover comps die er wel een hebben.
Vraagprijs tegenover realisatie
De vergelijkingsmethode werkt op actieve listings, dus op wat verkopers vragen. De indexmethode werkt op jouw eigen aankoop, een prijs die werkelijk betaald is. Het verschil tussen die twee is onderhandelingsruimte, geen extra waarde.
Verdwenen panden tellen bewust niet mee als realisatie: 22% van hen dook later opnieuw op onder een nieuw ID, dus "verdwenen" betekent niet "verkocht".