Scenario's

De vorige motor gaf punten op honderd, maar de bereikbare maxima verschilden per scenario: zelf wonen kon 88 halen, verhuren maar 64. Verhuren en renoveren konden dus rekenkundig niet winnen, hoe gunstig de markt ook stond. De gedocumenteerde wegingsfactoren werden bovendien door geen enkele module gebruikt.

Euro's op een tijdlijn kennen dat probleem niet: het verschil tussen twee scenario's is een bedrag, niet een puntenverschil zonder betekenis.

Hoogste netto contante waarde: Verhuren (private langetermijnverhuur) gedurende 25 jaar, daarna verkopen (352,502 EUR).

Verhuren (private langetermijnverhuur) gedurende 20 jaar, daarna verkopen: 334,723 EUR, dat is 17,779 EUR minder.

Verhuren (private langetermijnverhuur) gedurende 15 jaar, daarna verkopen: 316,535 EUR, dat is 35,967 EUR minder.

Verhuren (private langetermijnverhuur) gedurende 10 jaar, daarna verkopen: 295,435 EUR, dat is 57,067 EUR minder.

Keuken vernieuwen, daarna verhuren (private langetermijnverhuur) gedurende 10 jaar, daarna verkopen: 285,767 EUR, dat is 66,735 EUR minder.

Verhuren (korte verhuur) gedurende 10 jaar, daarna verkopen: 273,940 EUR, dat is 78,562 EUR minder.

Nu verkopen: 234,579 EUR, dat is 117,923 EUR minder.

Keuken vernieuwen, daarna nu verkopen: 227,125 EUR, dat is 125,376 EUR minder.

De cijfers zijn onderling vergelijkbaar: elk is een volledige waardering van "N jaar aanhouden en dan verkopen", gezien vanaf vandaag, met de verkoopopbrengst gedisconteerd erin. Er is dus geen correctie nodig voor de verschillende looptijden.

Wat het antwoord stuurt is niet het pand maar je rendementseis. Ligt het rendement van het pand daarboven, dan voegt elk jaar aanhouden waarde toe en bestaat er geen natuurlijk verkoopmoment. Ligt het eronder, dan is het beste moment nu. De omslag ligt rond 5,2%: precies daar valt het verkoopmoment samen met het einde van je lening.

Het aflopen van de lening in juli 2041 geeft geen sprong in deze cijfers, en dat is minder vreemd dan het lijkt. Je stopt met betalen, maar je stopt ook met aflossen, en aflossen was vermogensopbouw. De twee heffen elkaar grotendeels op; de bijdrage per jaar vlakt af rond 3.000 euro en blijft daar.

Wat het model niet meeneemt: dat het pand ouder wordt en de onderhoudslast in werkelijkheid eerder stijgt dan gelijk blijft, en dat een pand van deze omvang meer dan de helft van je vermogen is. Zie de vermogenspagina.

Bruto huur 18,000 EUR per jaar, na 4% leegstand.

Belastbaar op geindexeerd KI 1,497.00 x 1.4 = 2,095.80, tegen 53.5%. De werkelijk ontvangen huur van 18,000.00 speelt hierbij geen rol.

Geindexeerd KI 651.00 x 2.3 = 1,497.00. Aandeel Vlaams Gewest 3.97% = 59.43, opcentiemen provincie 171.75/100 = 102.07, opcentiemen gemeente 755.00/100 = 448.70. Totaal basisbedrag 610.20. ZONDER de vermindering bescheiden woning: die van 25% hangt aan de eigen bewoning en vervalt bij verhuur of verkoop.

Eindwaarde na 20 jaar bij 2.0% groei: 594,623 EUR, netto na verkoopkosten 572,288 EUR.

Bruto huur 18,000 EUR per jaar, na 4% leegstand.

Belastbaar op geindexeerd KI 1,497.00 x 1.4 = 2,095.80, tegen 53.5%. De werkelijk ontvangen huur van 18,000.00 speelt hierbij geen rol.

Geindexeerd KI 651.00 x 2.3 = 1,497.00. Aandeel Vlaams Gewest 3.97% = 59.43, opcentiemen provincie 171.75/100 = 102.07, opcentiemen gemeente 755.00/100 = 448.70. Totaal basisbedrag 610.20. ZONDER de vermindering bescheiden woning: die van 25% hangt aan de eigen bewoning en vervalt bij verhuur of verkoop.

Eindwaarde na 15 jaar bij 2.0% groei: 538,569 EUR, netto na verkoopkosten 518,269 EUR.

Bruto huur 18,000 EUR per jaar, na 4% leegstand.

Belastbaar op geindexeerd KI 1,497.00 x 1.4 = 2,095.80, tegen 53.5%. De werkelijk ontvangen huur van 18,000.00 speelt hierbij geen rol.

Geindexeerd KI 651.00 x 2.3 = 1,497.00. Aandeel Vlaams Gewest 3.97% = 59.43, opcentiemen provincie 171.75/100 = 102.07, opcentiemen gemeente 755.00/100 = 448.70. Totaal basisbedrag 610.20. ZONDER de vermindering bescheiden woning: die van 25% hangt aan de eigen bewoning en vervalt bij verhuur of verkoop.

Eindwaarde na 10 jaar bij 2.0% groei: 487,798 EUR, netto na verkoopkosten 421,153 EUR.

Renovatie 20,000 EUR, na premies 20,000 EUR.

1 stap(pen) betere staat x +3.25% per stap op een waarde van 400,164 EUR.

Variant op: Verhuren (private langetermijnverhuur) gedurende 10 jaar, daarna verkopen.

Bruto huur 28,800 EUR per jaar, na 4% leegstand.

Korte verhuur gerekend op 1.60x de langetermijnhuur, met 35% exploitatiekosten (10,080 EUR per jaar). Beide zijn aannames, geen metingen: vul je eigen cijfers in bij Mijn cijfers.

Btw op logies staat op nul. Dat klopt alleen wanneer je geen enkele bijkomende dienst aanbiedt: geen huishoudlinnen, geen fysiek onthaal en geen dagelijks ontbijt. Verhuur zonder die diensten is vrijgesteld. Bied je er wel een aan, dan ben je btw-plichtig vanaf de eerste euro, want gemeubeld logies is sinds 01-01-2022 uitgesloten van de vrijstellingsregeling voor kleine ondernemingen.

Gemengd regime, drie delen. Onroerend deel via geindexeerd KI 1,497.00 x 1.4 = 2,095.80 tegen 53.5% is 1,121.25 en staat los van de omzet. Roerend deel 40% van 28,800.00 = 11,520.00, na 50% kostenforfait tegen 30% is 1,728.00. Diensten 20% van de omzet = 5,760.00, na 2,016.00 kosten tegen 33% is 1,235.52. Samen 4,084.77, oftewel 14% van de bruto-omzet. De verdeling in delen is een aanname uit het eigen aangiftedossier en geen wettelijk vaste sleutel; laat ze bevestigen door je boekhouder. Wordt de activiteit als beroepsinkomen geherkwalificeerd, dan geldt het progressieve tarief plus sociale bijdragen en valt dit bedrag fors hoger uit.

Geindexeerd KI 651.00 x 2.3 = 1,497.00. Aandeel Vlaams Gewest 3.97% = 59.43, opcentiemen provincie 171.75/100 = 102.07, opcentiemen gemeente 755.00/100 = 448.70. Totaal basisbedrag 610.20. ZONDER de vermindering bescheiden woning: die van 25% hangt aan de eigen bewoning en vervalt bij verhuur of verkoop.

Eindwaarde na 10 jaar bij 2.0% groei: 487,798 EUR, netto na verkoopkosten 421,153 EUR.

min Makelaarscommissie: 14,525.97 — 3.0% op de verkoopprijs, verhoogd met 21% btw die de verkoper draagt.

min Verplichte attesten: 750.00 — EPC, elektrische keuring, asbestattest en bodemattest.

min Geplande werken en aanpassing basisakte: 9,583.17 — Ingegeven als geplande kost.

min aflossing openstaande lening: 140,726.35

Netto in handen: 234,578.95 EUR.

Renovatie 20,000 EUR, na premies 20,000 EUR.

1 stap(pen) betere staat x +3.25% per stap op een waarde van 400,164 EUR.

Variant op: Nu verkopen.